Společník nebo jednatel může svůj byt či jeho část pronajmout vlastní s.r.o. Příjem z pronájmu je u fyzické osoby příjmem podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zdaňuje se sazbou 15 % a nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Firma si zaplacené nájemné uplatní do daňových nákladů, pokud prostor skutečně slouží k podnikání. Podmínkou je písemná nájemní smlouva a nájemné sjednané v obvyklé výši, protože jde o spojené osoby.
Proč jednatel pronajímá vlastní byt své firmě?
Řada malých s.r.o. reálně funguje z bytu nebo domu jednatele — vyřizuje se tam administrativa, přijímají telefonáty, ukládají doklady. Pokud firma část tohoto prostoru skutečně využívá, dává smysl vztah i papírově uspořádat: společník či jednatel jako fyzická osoba pronajme firmě přesně vymezenou část nemovitosti a firma mu za to platí nájemné.
Výhoda je dvojí. Firma získá legitimní daňový náklad a peníze, které by jinak zůstaly v s.r.o. a při výplatě podílu na zisku by se zdanily, se dostanou k jednateli v jiném režimu. Je proto důležité vědět, jak se takový příjem daní a kde jsou jeho hranice.
Jak se daní příjem z pronájmu u fyzické osoby?
Příjem z nájmu nemovitosti, pokud nejde o obchodní majetek podnikatele, patří mezi příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se v daňovém přiznání fyzické osoby sazbou 15 %; u vysokých příjmů nad 36násobek průměrné mzdy se na část základu daně uplatní sazba 23 %. Základ daně tvoří rozdíl mezi příjmy a výdaji.
Výdaje může pronajímatel uplatnit dvěma způsoby. Buď paušálem ve výši 30 % z příjmů (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo ve skutečné výši — pak lze uplatnit odpisy nemovitosti, opravy a poměrnou část energií. Paušál je administrativně jednodušší a nevyžaduje evidenci dokladů, skutečné výdaje se vyplatí u nemovitostí s vyššími náklady a odpisy. Český § 9 nezná žádné osvobození nízkých částek — nájemné se daní od první koruny.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjem z nájmu podle § 9 nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění, protože není samostatnou výdělečnou činností. To je zásadní rozdíl oproti odměně jednatele nebo příjmům z podnikání, kde pojistné tvoří podstatnou část odvodů.
Příklad: pokud firma platí jednateli za kancelář 8 000 Kč měsíčně, tedy 96 000 Kč ročně, a jednatel uplatní 30% paušál, zdaní základ 67 200 Kč sazbou 15 %, tedy zhruba 10 080 Kč na dani, a z příjmu neodvede nic na pojistném. Právě absence pojistného dělá z pronájmu odvodově zajímavou cestu, jak dostat peníze z firmy.
Co si firma dá do nákladů?
Pro s.r.o. je zaplacené nájemné daňovým nákladem, pokud pronajatý prostor skutečně slouží k podnikání a jeho rozsah odpovídá činnosti firmy. Využívá-li firma jednu místnost, nájemné má odpovídat této části, ne celé nemovitosti. Formální smlouva bez reálného využití u kontroly neobstojí.
Doporučujeme mít k nájemnému bankovní doklady a energie řešit buď zálohami v rámci smlouvy, nebo samostatným přeúčtováním. Přehled toho, co všechno patří do nákladů firmy, jsme shrnuli v článku o tom, co vše si můžete dát do nákladů firmy.
Proč musí být nájemné v obvyklé výši?
Jednatel či společník a jeho vlastní s.r.o. jsou spojené osoby. Podle § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů musí být ceny mezi spojenými osobami sjednány jako ceny obvyklé — tedy takové, jaké by si dohodly nezávislé strany. Nájemné proto nesmí být ani nadhodnocené, ani symbolicky nízké.
Pokud se cena od obvyklé úrovně liší a rozdíl není uspokojivě doložen, může finanční úřad upravit základ daně a doměřit daň. Obvyklou výši je vhodné podložit — například srovnáním s nabídkami podobných prostor v okolí. Nejde přitom o žádný marketingový trik, ale o standardní požadavek, jak jsme naznačili v článku o optimalizaci nákladů firmy.
Na co si dát pozor u nájemní smlouvy?
Základem je písemná nájemní smlouva mezi fyzickou osobou jako pronajímatelem a s.r.o. jako nájemcem. Měla by jednoznačně vymezit:
- předmět nájmu včetně přesné výměry pronajaté části v m²,
- výši nájemného a způsob úhrady záloh na energie,
- dobu nájmu a podmínky jeho ukončení.
Zvláštností je, že na jedné straně smlouvy stojí jednatel jako fyzická osoba a na druhé firma, kterou týž jednatel zastupuje. Jde o vztah, kde může vznikat střet zájmů, a proto je vhodné mít podmínky nastavené průhledně a právně ošetřené.
Nájemní smlouva mezi jednatelem a jeho vlastní společností má i právní rozměr — od střetu zájmů po náležitosti smlouvy se statutárem. S jejím nastavením i posouzením pomůže advokátní kancelář STEINIGER | law firm.
Zvažujete, zda se vám pronájem bytu vlastní firmě vyplatí a jak ho nastavit bez rizika při kontrole? Rádi vztah posoudíme a připravíme výpočet na míru.
Časté dotazy
Platí jednatel z nájmu, který mu platí vlastní firma, pojistné?
Ne. Příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění, protože není samostatnou výdělečnou činností. Odvádí se z něj pouze daň z příjmů fyzických osob po odečtení výdajů. Právě absence pojistného činí pronájem odvodově výhodnějším než klasická odměna jednatele.
Jaké výdaje si mohu u pronájmu uplatnit?
Máte na výběr paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje. Skutečné výdaje zahrnují odpisy nemovitosti, opravy a poměrnou část energií, ale vyžadují průkaznou evidenci. Paušál je jednodušší; skutečné výdaje se vyplatí u nemovitostí s vysokými náklady a odpisy.
Proč musí být nájemné v obvyklé výši?
Jednatel a jeho s.r.o. jsou spojené osoby, a proto se na jejich transakce vztahuje § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů, který vyžaduje ceny obvyklé. Nadhodnocené ani podhodnocené nájemné by finanční úřad mohl přecenit a doměřit daň. Obvyklou výši je vhodné doložit srovnáním s nabídkami podobných prostor.