Příjem fyzické osoby z prodeje nemovitosti může být od daně z příjmů osvobozen dvěma způsoby: buď proto, že jste v nemovitosti měli bydliště alespoň dva roky před prodejem, nebo proto, že splníte časový test. Ten u nemovitostí nabytých od roku 2021 činí deset let, u starších pět let. Pokud nesplníte ani jednu podmínku, příjem se zdaňuje jako ostatní příjem.
Kdy je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně?
České pravidla osvobození upravuje § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a to ve dvou samostatných režimech. První vychází z toho, že jste v nemovitosti skutečně bydleli, druhý z délky jejího vlastnictví. Stačí splnit jeden z nich – nejsou vzájemně podmíněné.
Rozlišení obou cest je v praxi zásadní. Rodinný dům, ve kterém roky žijete, prodáte zpravidla bez daně hned, zatímco investiční byt, který pronajímáte, musí nejdřív projít časovým testem. Hranici mezi soukromým a podnikatelským využitím a související daňové plánování jsme rozebrali v textu o daňovém plánování.
Jak funguje osvobození podle bydliště?
Podle § 4 odst. 1 písm. a) je od daně osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky (která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru) včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se přitom rozumí místo, kde osoba skutečně trvale žije, nikoli pouze formální adresa trvalého pobytu.
Tento režim je určen především pro vlastní bydlení, ne pro investiční nemovitosti. Pokud jste tedy v bytě dva roky skutečně bydleli a poté ho prodáte, příjem je osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho jste byt vlastnili.
Co když jste v nemovitosti bydleli méně než dva roky?
I kratší doba bydliště může vést k osvobození, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – typicky na koupi nového bydlení. Použití prostředků je ale nutné oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste příjem obdrželi. Bez tohoto oznámení o osvobození přijdete.
Prostředky je obecně třeba vynaložit v zákonem stanoveném okně kolem data prodeje. Pokud tedy prodáváte byt, abyste koupili jiný, pečlivě si ohlídejte návaznost obou transakcí i oznamovací povinnost. Kdo vlastně v Česku dani z příjmu podléhá, jsme vysvětlili v článku o daňové rezidenci při podnikání v ČR.
Časový test: deset let, nebo pět let?
Druhou cestou k osvobození je časový test podle § 4 odst. 1 písm. b). U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 činí lhůta deset let mezi nabytím a prodejem. U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 platí původních pět let. Toto prodloužení z pěti na deset let je nejdůležitější změnou, kterou si majitelé investičních bytů musí hlídat.
Při dědění v řadě přímé nebo po manželovi se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zděděný byt po rodičích tak lze často prodat bez daně dříve, než by napovídala vlastní doba vlastnictví dědice.
Jak zdanit prodej, pokud osvobození neplatí?
Pokud nesplníte ani test bydliště, ani časový test, patří příjem mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji – zejména nabývací cenou, prokázanými výdaji na technické zhodnocení a souvisejícími náklady. Daní se tedy zisk, nikoli celá utržená částka.
Na základ daně se uplatní sazba 15 % do 36násobku průměrné mzdy a 23 % z části nad tuto hranici. Příklad: byt pořízený v roce 2022 za 4 miliony korun prodáte v roce 2026 za 5 milionů. Zdaní se rozdíl jeden milion korun, daň při sazbě 15 % tak činí přibližně 150 000 korun.
Musíte osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu?
Obecně platí, že osvobozený příjem fyzické osoby vyšší než 5 milionů korun je nutné oznámit finančnímu úřadu podle § 38v. U nemovitostí je tu ale důležitá výjimka: oznamovací povinnost se nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí, protože finanční správa si tyto údaje umí dohledat sama.
V praxi tedy u běžného prodeje rodinného domu či bytu zapsaného v katastru oznámení podávat nemusíte, i když příjem přesáhne pět milionů. Pozor ale na situaci, kdy osvobození uplatňujete přes kratší bydliště a použití na bytovou potřebu – tam samostatná oznamovací povinnost platí.
Zvažujete prodej bytu nebo domu a nevíte, zda splníte podmínky osvobození, nebo kolik byste na dani zaplatili? Rádi vám vaši situaci spočítáme ještě před podpisem smlouvy.
Časté dotazy
Jaký časový test platí u bytu koupeného v roce 2023?
U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 platí desetiletý časový test. Byt koupený v roce 2023 tedy prodáte bez daně z titulu časového testu nejdříve po deseti letech vlastnictví. Pokud jste v něm ale alespoň dva roky bydleli, můžete využít osvobození podle bydliště i dříve.
Musím oznámit prodej rodinného domu nad 5 milionů korun?
U osvobozeného příjmu z prodeje nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí oznamovací povinnost podle § 38v neplatí, a to ani při částce nad pět milionů korun. Finanční správa si údaje z katastru dohledá sama. Samostatná oznamovací povinnost se ale týká situace, kdy osvobození uplatňujete přes kratší bydliště a použití prostředků na bytovou potřebu.
Započítává se doba vlastnictví zůstavitele u zděděné nemovitosti?
Ano, při dědění v řadě přímé nebo po manželovi se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zděděný byt po rodičích proto můžete často prodat bez daně dříve, než odpovídá vaší vlastní době vlastnictví. U dědění po vzdálenějších příbuzných se tato doba nezapočítává.