U krátkodobého ubytování přes Airbnb nebo Booking rozhoduje o zdanění povaha a délka poskytovaného plnění. Krátké přespání hostů za účelem rekreace je ubytovací služba — v Česku se daní jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb., nikoli jako nájem podle § 9. To má dopad na výdajové paušály, sociální a zdravotní pojištění i na DPH, kde ubytovací služba podléhá 12% sazbě. Platforma navíc vaše příjmy oznamuje finanční správě přes DAC7.
Je krátkodobé ubytování přes Airbnb nájem, nebo ubytovací služba?
Toto rozlišení je základem celého daňového posouzení a rozhoduje o něm především účel a délka ubytování. Pokud hostům poskytujete krátké přespání, zejména za účelem rekreace, jde podle finanční správy o ubytovací službu, kterou nelze danit jako nájem nemovité věci. Ubytovací služba se zdaňuje jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Naopak dlouhodobý nájem, který naplňuje znaky standardního nájmu bydlení, spadá pod § 9.
Rozdíl není formalita. U ubytovací služby podle § 7 nelze uplatnit výdajový paušál 30 %, který je vyhrazen nájmu podle § 9. Se živnostenským oprávněním na ubytovací služby uplatníte paušál 60 % příjmů, bez něj 40 %, případně skutečné výdaje. U typického Airbnb, kde se hosté střídají po několika nocích a součástí je úklid a výměna prádla, jde prakticky vždy o ubytovací službu podle § 7.
- krátké přespání za účelem rekreace, střídání hostů → § 7, ubytovací služba, paušál 60 % (se živností) nebo 40 %;
- dlouhodobý nájem bydlení bez doprovodných služeb → § 9, nájem, paušál 30 %.
Jaké pojištění a jaké daně se platí u ubytovací služby podle § 7?
Protože příjem z ubytovací služby je příjmem ze samostatné činnosti, vztahují se na něj odvody na sociální a zdravotní pojištění — na rozdíl od nájmu podle § 9, který pojištění nepodléhá. To je pro mnoho hostitelů rozhodující rozdíl, protože pojistné významně mění čistý výnos z pronájmu. Zahájení samostatné činnosti je navíc třeba oznámit správci daně zpravidla do 15 dnů.
Samotná daň z příjmů se počítá ze základu po odečtení výdajů (paušálem nebo skutečných). Příklad: při ročním příjmu z Airbnb 400 000 Kč a živnostenském oprávnění uplatníte paušál 60 %, tedy 240 000 Kč, a zdaníte základ 160 000 Kč; k tomu se pojí odvody na sociální a zdravotní pojištění z vyměřovacího základu. Povinnost podat přiznání vzniká, pokud roční příjmy překročí zákonný limit. Vedení evidence a nejčastější chyby jsme přiblížili v textu o nejčastějších účetních chybách podnikatelů.
Kdy u Airbnb vzniká povinnost k DPH a jaká je sazba?
Ubytovací služba je ekonomickou činností a je zdanitelným plněním — nejde tedy o osvobozený nájem. Podléhá snížené sazbě DPH 12 % podle zákona č. 235/2004 Sb. Plátcem DPH se stáváte, pokud váš obrat překročí 2 000 000 Kč za kalendářní rok (plátcem od 1. ledna následujícího roku), a při překročení 2 536 500 Kč se stáváte plátcem okamžitě. Pravidla registrace a to, koho se týkají, jsme shrnuli v přehledu DPH pro podnikatele v SR a ČR.
I pod hranicí obratu existuje skrytá povinnost. Provize, kterou si Airbnb (společnost mimo ČR) strhává z každé rezervace, je přijatou službou ze zahraničí. Už samotné přijetí takové služby z vás zpravidla činí identifikovanou osobu s povinností daň z provize přiznat, byť bez nároku na odpočet a bez toho, abyste se stali plným plátcem.
Co o vás Airbnb a Booking oznamují přes DAC7?
Od roku 2023 mají provozovatelé digitálních platforem povinnost oznamovat finanční správě údaje o hostitelích a jejich příjmech. V českém právu to zavedla novela zákona č. 164/2013 Sb. o mezinárodní spolupráci při správě daní, která převzala směrnici DAC7. Airbnb, Booking i další platformy oznámí vaši totožnost a dosažené příjmy Specializovanému finančnímu úřadu vždy do 31. ledna následujícího roku, poprvé to bylo za rok 2023 k 31. lednu 2024.
Znamená to, že finanční správa má přehled o vašich tržbách z platforem a umí je porovnat s podaným přiznáním. Pokud příjmy z Airbnb nikde neuvedete, DAC7 je přivede na světlo a hrozí doměření daně s příslušenstvím. Provozovatelům platforem, kteří povinnost nesplní, hrozí pokuta až 1,5 milionu Kč a zařazení mezi nespolupracující platformy.
Jaké výdaje si můžete uplatnit a kdy se vyplatí paušál?
U ubytovací služby podle § 7 máte dvě cesty. Buď uplatníte výdajový paušál — 60 % příjmů, pokud máte živnostenské oprávnění na ubytovací služby, jinak 40 % — nebo si vedete daňovou evidenci a uplatníte skutečné výdaje: provizi platformě, energie, úklid, drobné vybavení, opravy či odpisy nemovitosti. Paušál je administrativně jednoduchý a vyplatí se tam, kde jsou reálné výdaje nižší než procento paušálu.
Skutečné výdaje jsou výhodnější, pokud do pronájmu výrazně investujete — rekonstrukce, vybavení bytu, vysoké provize. Příklad: u příjmu 400 000 Kč a živnosti vám paušál 60 % dá výdaje 240 000 Kč; pokud reálné náklady tuto částku přesáhnou, vyplatí se evidence skutečných výdajů. Zvolený režim je vhodné držet stabilně, protože přechod mezi paušálem a skutečnými výdaji má svá pravidla a může vyvolat dodanění.
Jaké další povinnosti má hostitel vůči obci a evidenci?
Vedle daně a DPH nezapomínejte na místní poplatek z pobytu, který vybíráte od hostů a odvádíte obci podle její obecně závazné vyhlášky; jeho výše se liší obec od obce. Provozování ubytování s sebou nese také evidenční povinnosti — vedení evidenční knihy ubytovaných a v případě zahraničních hostů oznamovací povinnost vůči cizinecké policii.
Z účetního pohledu si pečlivě uchovávejte měsíční výkazy z platformy, doklady o provizích i o výdajích na nemovitost. Právě jimi při kontrole prokážete výši příjmu i oprávněnost výdajů. Protože hranice mezi ubytovací službou podle § 7 a nájmem podle § 9 je daňově citlivá, vyplatí se nastavení posoudit dřív, než se objem pronájmů rozjede.
Pronajímáte přes Airbnb nebo Booking a nejste si jisti, zda jde o ubytovací službu podle § 7, a jak ji zdanit? Projdeme s vámi vaše příjmy, posoudíme režim § 7 versus § 9 a nastavíme daně, pojištění i DPH tak, aby seděly.
Časté dotazy
Daní se Airbnb jako nájem podle § 9, nebo jako podnikání podle § 7?
Krátkodobé ubytování za účelem rekreace je ubytovací služba a daní se jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. Nelze u něj uplatnit výdajový paušál 30 % vyhrazený nájmu podle § 9 — se živností uplatníte paušál 60 %, bez ní 40 %. Jako nájem podle § 9 se daní až dlouhodobý nájem bydlení bez doprovodných služeb.
Platím z příjmů z Airbnb pojištění a DPH?
U ubytovací služby podle § 7 se platí sociální a zdravotní pojištění, na rozdíl od nájmu podle § 9. Plátcem DPH se stáváte při obratu nad 2 000 000 Kč za kalendářní rok (nad 2 536 500 Kč okamžitě); ubytovací služba podléhá 12% sazbě. Provize platformě ze zahraničí z vás však zpravidla činí identifikovanou osobu s povinností daň přiznat i bez překročení obratu.
Co o mně Airbnb hlásí finanční správě přes DAC7?
Platforma oznamuje vaši totožnost a příjmy dosažené přes ni Specializovanému finančnímu úřadu vždy do 31. ledna následujícího roku podle zákona č. 164/2013 Sb. Finanční správa tak vidí vaše tržby a porovnává je s přiznáním. Pokud příjmy neuvedete, hrozí doměření daně s příslušenstvím; provozovateli platformy hrozí pokuta až 1,5 milionu Kč.