Firma může mít sídlo v bytě nebo rodinném domě zcela legálně – zákon to nezakazuje a pro mnohé s.r.o. i OSVČ je to nejlevnější řešení. Podmínkou je písemný souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla, jehož podpis musí být úředně ověřen a při zápisu nesmí být starší než tři měsíce. Pokud v bytě reálně podnikáte, je třeba počítat s daní z nemovitých věcí a s možností dát poměrnou část nákladů na bydlení do nákladů.
Může mít firma sídlo v bytě nebo rodinném domě?
Ano. Sídlem se rozumí adresa zapsaná ve veřejném rejstříku a zákon nevyžaduje, aby touto adresou byl samostatný komerční prostor. Sídlem tak může být byt v bytovém domě i rodinný dům, ať už jej vlastní společník, jednatel, nebo třetí osoba, která s umístěním sídla souhlasí. Pro řadu malých firem je to standardní a plně legální volba.
Je vhodné odlišit sídlo jako formální adresu od místa, kde se činnost skutečně vykonává. Zápis sídla do bytu sám o sobě neznamená, že tam firma i podniká, přijímá zákazníky nebo skladuje zboží. Většina malých firem využívá byt jen jako korespondenční a registrovanou adresu a vlastní práci odvádí u klientů nebo online.
Jaký souhlas vlastníka potřebujete a co musí obsahovat
K zápisu sídla do rejstříku potřebujete souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla. Podle zákona o veřejných rejstřících (§ 14 zák. č. 304/2013 Sb.) musí být podpis na souhlasu úředně ověřen a při zápisu nesmí být listina starší než tři měsíce. Bez tohoto dokladu rejstříkový soud ani živnostenský úřad zápis neprovede.
Aby byl souhlas použitelný, musí jednoznačně určit strany i nemovitost. Konkrétně má obsahovat:
- identifikaci vlastníka nemovitosti (jméno, adresa, datum narození),
- označení nemovitosti podle katastru (obec, číslo popisné, číslo jednotky, list vlastnictví),
- identifikaci firmy, pro kterou se sídlo zřizuje,
- výslovné prohlášení, že vlastník souhlasí s umístěním sídla,
- úředně ověřený podpis vlastníka, ne starší tří měsíců.
Jakou roli hraje SVJ a nájemní byt
U bytu v bytovém domě je třeba počítat se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). Souhlas s umístěním sídla dává vlastník konkrétní jednotky, avšak stanovy SVJ nebo prohlášení vlastníka mohou podnikání a umístění sídla v domě omezovat. Před zápisem se proto vyplatí stanovy prověřit; u reálného provozu se zákazníky může být souhlas či ohlášení SVJ nezbytné.
U nájemního bytu platí, že souhlas musí dát vlastník bytu, tedy pronajímatel, nikoli nájemce. Mnohé nájemní smlouvy umístění sídla firmy zakazují nebo váží na zvláštní souhlas. Smlouvu si proto pečlivě přečtěte a souhlas si vyžádejte písemně. Srovnání celého založení a fungování s.r.o. na obou trzích najdete v článku o založení s.r.o. Slovensko vs Česko.
Jaké daňové dopady má podnikání v bytě?
Samotný zápis sídla do bytu charakter nemovitosti ani výši daně z nemovitých věcí automaticky nemění. Jiná situace nastane, když část bytu nebo domu skutečně využíváte k podnikání, například jako kancelář, dílnu či sklad. Pak se na tuto část může uplatnit vyšší sazba daně z nemovitých věcí pro prostory sloužící k podnikání a vzniká povinnost změnu přiznat.
Rozhodující je faktické užívání, nikoli jen zápis adresy. Příklad: vyčleníte-li z třípokojového bytu jednu místnost jako kancelář, vyšší sazba se týká zpravidla jen poměrné plochy této místnosti, nikoli celého bytu. Konkrétní postup a sazby se řídí zákonem o dani z nemovitých věcí, proto je vhodné změnu řešit včas a doložit rozdělení ploch.
Kdy si můžete dát náklady na bydlení do nákladů
Pokud v bytě skutečně pracujete, můžete si poměrnou část nákladů na bydlení uplatnit jako daňový náklad. Jde zejména o nájem, energie a internet, a to v poměru odpovídajícím ploše a času reálně využívanému k podnikání. Klíčová je prokazatelnost: potřebujete doklady a rozumný, obhajitelný klíč pro rozdělení soukromé a firemní části.
Uplatnění celých nákladů na byt bez vazby na podnikání při kontrole neobstojí. Přehled toho, co všechno lze do nákladů zahrnout a za jakých podmínek, najdete v článku o nákladech firmy. U bytu ve vlastnictví jednatele, který jej pronajímá vlastní firmě, platí zvláštní pravidla.
Na co si dát pozor před zápisem sídla do bytu
Než si zapíšete sídlo do bytu, zvažte několik praktických věcí. Na adresu sídla chodí úřední pošta včetně zásilek z finančního úřadu a soudů, které mají lhůty; nemáte-li ji kdo přebírat, riskujete zmeškané termíny. V bytovém domě myslete na domovní řád, stanovy SVJ i na sousedy, pokud plánujete reálný provoz s pohybem zákazníků.
Adresa sídla je zároveň veřejná v obchodním rejstříku, takže ji uvidí každý obchodní partner i banka. Řada podnikatelů proto raději odděluje soukromé bydlení od firemní adresy a volí samostatné či virtuální sídlo. Rozhodnutí o sídle v bytě je legální a levné, mělo by ale padnout s vědomím všech dopadů.
Nevíte, zda sídlo do vlastního bytu, nebo raději na samostatnou adresu, a jak to celé nastavit daňově správně?
Časté dotazy
Je sídlo firmy v bytě legální?
Ano, je to zcela legální. Sídlem firmy je adresa zapsaná ve veřejném rejstříku a zákon nevyžaduje, aby šlo o samostatný komerční prostor. Sídlem proto může být byt i rodinný dům. Podmínkou je písemný souhlas vlastníka nemovitosti s úředně ověřeným podpisem, který při zápisu nesmí být starší než tři měsíce.
Potřebuji souhlas SVJ?
Souhlas s umístěním sídla dává vlastník konkrétní bytové jednotky. Stanovy SVJ nebo prohlášení vlastníka však mohou umístění sídla či podnikání v domě omezovat, proto je vhodné je před zápisem prověřit. U reálného provozu se zákazníky nebo skladu může být souhlas či ohlášení SVJ nezbytné. U pouhé korespondenční adresy bývá situace jednodušší.
Zaplatím vyšší daň, když mám firmu v bytě?
Samotný zápis sídla daň z nemovitých věcí automaticky nezvyšuje. Vyšší sazba přichází v úvahu, až když část bytu skutečně využíváte k podnikání, například jako kancelář nebo sklad. Pak vzniká povinnost změnu přiznat a na příslušnou část se může uplatnit vyšší sazba. Zvýšení se zpravidla týká jen poměrné plochy, nikoli celého bytu.