Pronájem i prodej nemovitostí přes s. r. o. má v roce 2026 svá pravidla podle českého práva. Příjem z nájmu firma zdaňuje sazbou daně z příjmů právnických osob ve výši 21 %, budovy odpisuje 30 nebo 50 let a u DPH záleží, zda jde o bydlení, nebo komerční prostor. Zásadní je také to, že osvobození prodeje od DPH se od 1. 7. 2025 už neváže na pět let, ale na 23 měsíců od dokončení stavby.
Proč držet a pronajímat nemovitosti přes s. r. o.?
Vedení realitního byznysu přes společnost odděluje majetek i riziko od soukromých financí majitele a umožňuje reinvestovat zisk s jednotnou sazbou daně. Firma zároveň uplatní do nákladů řadu výdajů spojených s nemovitostí – od odpisů přes opravy až po úroky z úvěru na její pořízení.
Nevýhodou je vyšší administrativa: podvojné účetnictví, přiznání k dani z příjmů právnických osob a pravidla pro výplatu peněz z firmy. Zda se vlastnictví přes s. r. o. vyplatí, závisí na objemu nájmu, plánu reinvestic i na tom, zda budete nemovitosti prodávat. Přehled uplatnitelných výdajů najdete v článku o tom, co vše si můžete dát do nákladů firmy.
Jak s. r. o. zdaňuje příjem z pronájmu?
Příjem z nájmu je pro firmu běžným zdanitelným výnosem a vstupuje do základu daně po odečtení souvisejících nákladů. Sazba daně z příjmů právnických osob činí v roce 2026 21 % (od roku 2024 vzrostla z 19 % na 21 % a pro rok 2026 zůstává beze změny).
Příklad: pokud firma inkasuje ročně 600 000 Kč na nájemném a po odečtení odpisů, oprav a dalších nákladů jí zůstane základ daně 300 000 Kč, daň při sazbě 21 % představuje 63 000 Kč. Na rozdíl od fyzické osoby zdaňující nájem podle § 9 zákona o daních z příjmů firma nemůže použít paušální výdaje 30 %, počítá vždy se skutečnými náklady.
Jak se ve firmě odpisují pronajímané nemovitosti?
Budovu nelze dát do nákladů najednou, uplatňuje se postupně přes odpisy. Bytové domy, byty a nebytové jednotky patří do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let, zatímco administrativní budovy, hotely a obchodní domy spadají do 6. skupiny s dobou 50 let. Pozemek pod stavbou se neodpisuje, proto je nutné z kupní ceny vyčlenit hodnotu pozemku a odpisovat jen samotnou stavbu.
Příklad: u bytu zařazeného v pořizovací ceně 5 000 000 Kč (bez pozemku) činí při rovnoměrném odpisování odpis v prvním roce 70 000 Kč (sazba 1,4 %) a v každém dalším roce 170 000 Kč (sazba 3,4 %), dokud se za 30 let neodepíše celá cena. Tato částka snižuje základ daně každý rok, i když s bytem v daném roce nemáte žádný hotovostní výdaj.
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od DPH?
Tady pozor na zásadní změnu. Do 30. 6. 2025 platilo osvobození po pěti letech od kolaudace, od 1. 7. 2025 se ale pravidlo změnilo. Podle § 56 zákona o DPH je nově zdanitelné pouze první úplatné dodání nemovité věci, pokud se uskuteční do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla stavba dokončena nebo podstatně změněna. První dodání po této lhůtě i každé další dodání jsou osvobozeny od DPH bez nároku na odpočet.
U osvobozeného dodání se plátce může rozhodnout uplatnit daň; je-li kupující plátce, je nutný jeho souhlas a uplatní se režim přenesení daňové povinnosti. Prodej a převod nemovitosti mají i právní rozměr – kupní smlouva, věcná břemena či zástavy. S jejich nastavením a posouzením pomůže advokátní kancelář STEINIGER | law firm.
Jak funguje DPH u pronájmu a odpočet při pořízení?
Nájem nemovité věci je podle § 56a zákona o DPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Dobrovolně jej lze zdanit jen tehdy, když je nájemcem plátce DPH a nemovitost používá pro svou ekonomickou činnost. U bydlení – rodinného domu, bytu či obytného prostoru – zdanit nájem od roku 2021 nelze, zůstává vždy osvobozen.
To přímo ovlivňuje odpočet při pořízení. Slouží-li nemovitost k osvobozenému nájmu bydlení, firma nemá nárok na odpočet DPH z pořízení ani z rekonstrukce. U zdaněného komerčního nájmu nárok je. Změní-li se účel užití, běží u nemovitostí desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu, kdy se odpočet poměrně vrací nebo doplňuje.
Jaké další povinnosti čekají realitní s. r. o.?
Kromě daně z příjmů a DPH se na vlastníka vztahuje i daň z nemovitých věcí podle samostatného zákona č. 338/1992 Sb. Rozhodný je stav zapsaný v katastru k 1. 1. daného roku, poplatníkem je zpravidla vlastník a výnos plyne obcím, které mohou uplatnit místní koeficient. S DPH ani daní z příjmů přímo nesouvisí, je to samostatná roční povinnost.
Vedle toho firma vede evidenci majetku, sleduje technická zhodnocení měnící vstupní cenu a u každého prodeje posuzuje daňový i DPH režim zvlášť. Realitní byznys přes s. r. o. odměňuje ty, kdo si pravidla nastaví předem, ne až u první kontroly. Souvislosti daní s. r. o. v Česku a na Slovensku shrnuje i text daně s. r. o.: Slovensko vs Česko 2026.
Zvažujete koupi, pronájem nebo prodej nemovitosti přes firmu a chcete mít jistotu v daních i DPH? Rádi režim posoudíme a připravíme propočet na míru.
Časté dotazy
Jakou sazbou zdaní s. r. o. příjem z pronájmu v roce 2026?
Příjem z nájmu je běžným výnosem firmy a zdaňuje se sazbou daně z příjmů právnických osob, která v roce 2026 činí 21 %. Sazba vzrostla z 19 % na 21 % od roku 2024 a pro rok 2026 zůstává beze změny. Na rozdíl od fyzické osoby firma nemůže uplatnit paušální výdaje a počítá vždy se skutečnými náklady.
Platí u prodeje nemovitosti pro osvobození od DPH stále lhůta pět let?
Ne. Od 1. 7. 2025 se pravidlo změnilo. Zdanitelné je pouze první úplatné dodání nemovité věci uskutečněné do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci jejího dokončení nebo podstatné změny. První dodání po této lhůtě i každé další dodání jsou osvobozeny od DPH. Dřívější pětiletá lhůta platila jen do 30. 6. 2025.
Má firma nárok na odpočet DPH při koupi bytu k pronájmu?
Pokud bude byt pronajímat k bydlení, jde o osvobozený nájem a firma nemá nárok na odpočet DPH z pořízení ani z rekonstrukce. Odpočet je možný jen u zdaněného nájmu, tedy při pronájmu plátci DPH, který nemovitost používá pro ekonomickou činnost a u nějž si pronajímatel zvolí zdanění nájmu.