Prodej vybrané nemovité věci je osvobozen od DPH, pokud od prvního kolaudačního souhlasu nebo od započetí prvního užívání uplynulo více než pět let; do pěti let se prodej zdaňuje. Nájem nemovitosti je zpravidla osvobozen, ale plátce se při prodeji i nájmu vůči jinému plátci může za určitých podmínek rozhodnout pro dobrovolné zdanění. Rozhoduje časový test, typ nemovitosti a postavení kupujícího či nájemce.
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od DPH?
Režim DPH u nemovitostí upravují § 56 a § 56a zákona o DPH (č. 235/2004 Sb.). Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně, pokud se uskuteční po uplynutí pětileté lhůty od vydání prvního kolaudačního souhlasu či kolaudačního rozhodnutí nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby. Po uplynutí této lhůty prodej DPH nepodléhá.
Naopak dodání nové nemovitosti – tedy do pěti let – se zdaňuje. U nemovitostí nabytých do konce roku 2012 platí kratší, tříletý test. Pravidlo se týká plátců DPH; prodává-li nemovitost osoba, která plátcem není, DPH se neřeší.
Jak funguje časový test u staveb?
Časový test je jádrem celého posouzení. Pětiletá lhůta se počítá od prvního kolaudačního souhlasu nebo povolení, případně od započetí prvního užívání stavby. Dokud lhůta neuplyne, jde o zdanitelné dodání; po jejím uplynutí je dodání osvobozené, přičemž plátce se může rozhodnout pro dobrovolné zdanění.
Příklad: pokud firma zkolaudovala výrobní halu v roce 2019 a prodává ji v roce 2026, od prvního kolaudačního souhlasu uplynulo více než pět let – prodej je osvobozen od DPH. Kdyby tutéž halu prodávala už v roce 2022, šlo by o novou stavbu do pěti let a prodej by DPH podléhal. U rozsáhlé rekonstrukce je třeba posoudit, zda nedošlo k nové kolaudaci, která lhůtu restartuje.
Jak se posuzuje prodej pozemku?
U pozemků je rozhodující, zda jde o stavební pozemek. Dodání stavebního pozemku se zdaňuje DPH. Naopak dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem (například zemědělská půda), je od daně osvobozeno.
V praxi bývá sporné vymezení stavebního pozemku; posuzuje se zejména to, zda je pozemek určen k zastavění podle územního plánu nebo vydaných povolení. Daňový režim prodeje nemovitosti souvisí i s dalšími daněmi – širší souvislosti DPH v Česku a na Slovensku shrnuje srovnání DPH pro podnikatele: Slovensko vs Česko.
Co je dobrovolné zdanění a kdy se vyplatí?
Je-li dodání nemovité věci po časovém testu osvobozené, plátce se může rozhodnout, že je zdaní. Děje se tak zejména tehdy, je-li kupujícím jiný plátce DPH. Výhodou je, že prodávající nemusí dodatečně upravovat, tedy vracet, dříve uplatněný odpočet DPH z pořízení či technického zhodnocení nemovitosti.
Je-li příjemcem plátce, uplatní se při takovém zdaněném dodání režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d – daň tedy nepřiznává prodávající, ale kupující, který si ji zpravidla zároveň odpočte. Prodávající přitom vystaví daňový doklad bez daně s údajem, že daň odvádí příjemce; náležitosti shrnuje návod, jak správně vystavit fakturu v tuzemsku. Dobrovolné zdanění se proto vyplatí hlavně tam, kde by jinak hrozila nákladná úprava odpočtu.
Je nájem nemovitosti osvobozen od DPH?
Ano. Nájem nemovité věci je podle § 56a zpravidla osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Z tohoto pravidla však existují výjimky, které se zdaňují vždy:
- krátkodobý nájem nemovité věci,
- nájem prostor a míst k parkování vozidel,
- nájem bezpečnostních schránek,
- nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.
U čistého nájmu bytů, kanceláří či hal jde tedy zpravidla o plnění osvobozené od daně. S tím souvisí i to, že pronajímatel u osvobozeného nájmu nemá nárok na odpočet DPH na vstupu k dané nemovitosti.
Kdy můžete nájem dobrovolně zdanit?
Plátce, který pronajímá nemovitost jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti, se může rozhodnout, že nájem zdaní. Výhodou je možnost uplatnit odpočet DPH na vstupu – například při výstavbě či rekonstrukci pronajímané budovy.
Platí tu však zásadní omezení: u nemovitosti určené k bydlení (zejména stavby rodinného domu, obytného prostoru a bytu) nelze nájem dobrovolně zdanit – zůstává vždy osvobozený. U komerčních prostor (kanceláře, sklady, haly) je naopak volba zdanění běžná a často výhodná, je-li nájemcem plátce s nárokem na odpočet.
Na co si dát pozor u odpočtu DPH?
Osvobozené dodání nebo nájem znamená, že u dané nemovitosti zpravidla nevzniká nárok na odpočet DPH na vstupu. Pokud jste si DPH při pořízení nebo zhodnocení nemovitosti uplatnili a později ji prodáte či pronajmete osvobozeně, může vzniknout povinnost upravit odpočet daně.
U dlouhodobého majetku se odpočet sleduje po řadu let a jeho úprava může být citelná. Volba mezi osvobozením a dobrovolným zdaněním je proto strategické rozhodnutí. Před prodejem nebo nastavením nájmu se vyplatí propočítat obě cesty a zohlednit postavení druhé strany.
Prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a nevíte, zda uplatnit osvobození, nebo dobrovolné zdanění? Propočítáme obě možnosti a navrhneme daňově nejvýhodnější řešení.
Časté dotazy
Od čeho se počítá časový test u prodeje stavby?
Od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo povolení, případně ode dne započetí prvního užívání stavby. Pokud od té doby uplynulo více než pět let, je dodání osvobozeno od DPH; do pěti let se zdaňuje. U nemovitostí nabytých do konce roku 2012 platí tříletý test a u rozsáhlé rekonstrukce je třeba ověřit případnou novou kolaudaci.
Mohu dobrovolně zdanit nájem bytu?
Ne. U nemovitosti určené k bydlení, zejména bytu, obytného prostoru a rodinného domu, nelze nájem dobrovolně zdanit a zůstává osvobozený. Volba zdanění se týká jen nájmu jiné, zpravidla komerční nemovitosti vůči nájemci, který je plátcem a nemovitost užívá pro svou ekonomickou činnost.
Proč bych chtěl prodej nemovitosti zdanit, když může být osvobozený?
Důvodem bývá ochrana dříve uplatněného odpočtu DPH. Při osvobozeném prodeji může vzniknout povinnost vrátit část odpočtu z pořízení či zhodnocení nemovitosti. Dobrovolným zdaněním vůči kupujícímu-plátci se této úpravě vyhnete, přičemž se zpravidla uplatní režim přenesení daňové povinnosti na kupujícího.